Finansguider

Vad är en fastighetsutvecklingsmodell?

En fastighetsutvecklingsmodell består vanligtvis av två avsnitt: Deal Sammanfattning och Cash Flow Model. Inom affärssammanfattningen listas alla viktiga antaganden - inklusive schemat (som anger tidslinjen), fastighetsstatistik, utvecklingskostnader, finansieringsantaganden och försäljningsantaganden - och används för att beräkna ekonomi och lönsamhet Lönsamhetsindex Lönsamhetsindex (PI) ) mäter förhållandet mellan nuvärdet av framtida kassaflöden och den initiala investeringen. Indexet är ett användbart verktyg för att rangordna investeringsprojekt och visa det skapade värdet per investeringsenhet. Lönsamhetsindex är även känt som PIR (Profit Investment Ratio) eller VIR (Value Investment Ratio). av projektet.

Kassaflödesmodellen börjar med intäktsuppbyggnaden, månatliga kostnader Driftsbudget En rörelsebudget består av intäkter och kostnader över en tidsperiod, vanligtvis ett kvartal eller ett år, som ett företag använder för att planera sin verksamhet. Ladda ner gratis Excel-mall. Den månatliga budgeteringsmallen har en kolumn för varje månad och uppgår till helårsårsuppgifter, finansiering och slutligen levererade fria kassaflöden, NPV (nettonuvärde), NPV Formel En guide till NPV-formeln i Excel när du utför finansiell analys . Det är viktigt att förstå exakt hur NPV-formeln fungerar i Excel och matematiken bakom den. NPV = F / [(1 + r) ^ n] där, PV = nuvärde, F = framtida betalning (kassaflöde), r = diskonteringsränta, n = antalet perioder i framtiden och IRR (intern avkastning ) av projektet. I följande avsnitt,vi kommer att gå igenom de viktigaste stegen för att bygga en välorganiserad fastighetsutvecklingsmodell.

Deal Sammanfattning

1. Schema och fastighetsstatistik

Det första steget i att bygga en modell för fastighetsutveckling är att fylla i antagandena för schema och fastighetsstatistik. Här är en lista över objekt som ska inkluderas:

2. Utvecklingskostnader

För nästa steg i att skapa en fastighetsutvecklingsmodell kommer vi att ange antagandena för utvecklingskostnader i termer av det totala beloppet, kostnaden per enhet och kostnaden per kvadratfot. Utvecklingskostnader kan inkludera markkostnad, byggnadskostnader, service, hård och mjuk beredskap, marknadsföring etc. Med hjälp av fastighetsstatistiken som har fyllts i tidigare kan vi beräkna alla dessa siffror och slutföra utvecklingsutgiftssektionen. Avsnittet ska se ut så här:

Bildkälla: Finance's Real Estate Financial Modelling Course.

3. Försäljningsantaganden

I försäljningsantaganden kommer vi att beräkna de totala intäkterna från detta projekt. Antag att marknadsundersökningar görs och baseras på jämförbara produkter, vi tror att $ 500 per kvadratfot är en realistisk utgångspunkt för försäljningspriset. Vi kommer då att använda detta som drivkraft för intäkterna. Efter att ha beräknat försäljningen (totalt, $ / enhet, $ / SF), försäljningsprovisioner (t.ex. 50%) och garanti, kan vi räkna ut nettovinsten från detta projekt.

4. Finansieringsantaganden

För finansiering finns det tre kritiska antaganden: lån-till-kostnadsprocent, ränta och marklån.

Innan vi beräknar det totala lånebeloppet måste vi räkna ut det totala beloppet för utvecklingskostnader. Eftersom vi ännu inte har beräknat räntekostnaden kan vi för närvarande länka cellen till kassaflödesmodellen och få värdet när kassaflödesmodellen har fyllts i. Provisionerna är desamma som försäljningsprovisionerna i avsnittet om försäljningsantaganden. De totala utvecklingskostnaderna kan beräknas som:

Total utvecklingskostnad = markkostnad + utvecklingskostnad + summa av intresse och provisioner

Nu kan vi fylla i resten av finansieringsantagandena.

Det maximala lånebelopp som erhållits för detta projekt = Total utvecklingskostnad x Lån till kostnadsprocent
Kapitalbelopp = Total utvecklingskostnad - Max lånebelopp

Bildkälla: Finans kursmodell för fastighetsutveckling.

Siffrorna ovan kommer att vara antagandena från avsnittet Deal Summary. När vi har slutfört kassaflödesmodellen kommer vi tillbaka och slutför avsnittet Development Pro Forma och lägger till känslighetsanalys.

Kassaflödesmodell

1. Uppbyggnad av intäkter

Det första steget i beräkningen av intäkterna är att ta reda på radhusabsorption och stängningar. Absorption är antalet tillgängliga bostäder som säljs under en viss tidsperiod, medan stängningar är antalet bostäder som stängs när byggandet är klart.

Nu kan vi bygga upp intäkterna med hjälp av absorptions- och stängningsinformationen.

Radhusförsäljning = Försäljningspris / enhet x Radhusstängningar
Första 50% provisioner (debiteras när bostäder säljs) = - Radhusabsorption x Försäljningspris / Enhet x (Provision% / 2)
Andra 50% provisioner (debiteras när bostäder stängs) = - Stängning av radhus x Försäljningspris / enhet x (provision% / 2)
Garanti = - Garantikostnad / Enhet x Stadsstängning
Total nettoomsättning = SUM (radhusförsäljning + 50% provision + 50% provision + garanti)

(* Observera att provisioner och garanti är i negativa belopp.)

2. Kostnader

Nu får vi reda på utvecklingskostnaderna, som inkluderar markförvärvskostnader, utgifter före byggandet och byggutgifter. Siffrorna finns i avsnittet om antagande av utvecklingskostnader från Deal Sammanfattning.

Markförvärvskostnad = markkostnad
Utgifter före byggandet = Utgifter före byggandet ($ / månad)
Byggutgifter = (Utvecklingskostnader - Utgifter före byggnation) / Nej. månader av konstruktion
Totala utvecklingskostnader = SUM (markförvärvskostnad + utgifter före byggnation + byggutgifter)

3. Kostnader för fond och intäkter för återbetalning av kapital

Cost to Fund är den brist på projektets kassaflöde som behöver finansieras. När den totala nettoomsättningen är mindre än de totala utvecklingskostnaderna finns det ett negativt kassaflöde som vi behöver täcka. När den totala nettoomsättningen blir större än de totala utvecklingskostnaderna kommer det att finnas positiva intäkter som vi kan använda för att betala tillbaka lånat kapital. Vi kan använda följande formler för att beräkna de två siffrorna:

Kostnader till fond = IF ((Totala nettointäkter - Totala utvecklingskostnader)> 0, (Totala nettointäkter - Totala utvecklingskostnader), 0)
Intäkter till återbetalningskapital = IF ((Totala nettointäkter - Totala utvecklingskostnader) <0, (Totala nettointäkter - Totala utvecklingskostnader), 0)

4. Finansiering

Därefter beräknar vi lånebalanser, dragningar, återbetalningar och upplupen ränta. Tabellen nedan sammanfattar beräkningarna för den första perioden och följande perioder:

Vi bör också utföra en snabb sanitetskontroll för att säkerställa att ingen av slutbalanserna överstiger det maximala lånebeloppet.

5. Gratis kassaflöde och IRR

Vi kan nu beräkna de levererade fria kassaflödena och resulterande IRR för detta projekt.

Levererat fritt kassaflöde = SUM (Kostnader till fond, intäkter till återbetalningskapital, låneteckningar, återbetalningar av lån)

Aktiesaldo är helt enkelt den kumulativa FCF:

Första periodens saldo = Levered Free Cash Flow
Följande periodssaldon = Tidigare saldo - Levererat fritt kassaflöde

Slutligen med hjälp av XIRR-formeln kan vi beräkna Levered IRR för detta projekt:

Levererad IRR = XIRR (Alla levererade fria kassaflöden, motsvarande tidsperiod)