Kostnadsmetoden för att utvärdera fastighetsfastigheter baseras på antagandet att kostnaden för en fastighet ska vara lika med kostnaden för att bygga en liknande fastighet från grunden. Kostnaden för att bygga en fastighet inkluderar värdet på den underliggande marken och värdet av platsförbättringar och konstruktioner minus avskrivningskostnaderna för förbättringarna.
Kostnadsmetoden fungerar utifrån antagandet att det inte är vettigt att betala mer för en fastighet än det kostar att bygga en motsvarande fastighet. Kostnadsmetoden för värdering kallas ibland entreprenörens värderingsmetod.
Snabb sammanfattning
- Kostnadsmetoden är en av de tre huvudmetoderna som används för att beräkna fastighetsfastigheternas värde.
- Kostnadsmetoden baseras på antagandet att en potentiell köpare av en fastighet ska betala ett pris som är lika med kostnaden för att bygga en motsvarande byggnad.
- Marknadsvärdet för en fastighetsfastighet är summan av markens värde och markförbättringar på marken minus eventuella upplupna avskrivningar.
Hur det fungerar
Kostnadsmetoden bygger på logiken att informerade köpare inte kommer att betala mer för en fastighet än det kommer att kosta dem att bygga till en liknande fastighet från grunden och med samma användningsnivå. Kostnadsmetoden är lämplig för unika fastigheter, till exempel kyrkor eller skolor med unika komponenter. För en ny fastighet är det också lätt att uppskatta byggnadskostnaderna eftersom förbättringarna nyligen byggdes.
Formeln för beräkning av kostnadsmetoden är följande:
Fastighetsvärde = ersättning / reproduktionskostnad - avskrivningar + markvärde
Eftersom kostnadsmetoden inte baseras på jämförbara fastigheter eller fastighetens förmåga att generera intäkter Intäktsströmmar Intäktsströmmar är de olika källorna från vilka ett företag tjänar pengar på försäljning av varor eller tillhandahållande av tjänster. De typer av intäkter som ett företag registrerar på sina konton beror på vilken typ av verksamhet som utförs av verksamheten. Se kategorier och exempel, metoden tar hänsyn till det belopp som kommer att uppkomma för att bygga en fastighet idag, förutsatt att den befintliga strukturen ska förstöras och byggas om på nytt. Därför tar det hänsyn till värdet på marken där fastigheten är byggd, minus eventuella värdeförluster.
Steg i metoden för kostnadsmetod
Följande är processen för kostnadsmetoden för fastighetsvärdering:
1. Uppskatta reproduktion eller ersättningskostnad för strukturen
Steget handlar om att uppskatta den nuvarande kostnaden för att bygga strukturen från grunden och webbplatsförbättringarna. Kostnaden kan uppskattas med följande två metoder:
Ersättningsmetod
Ersättningsmetoden beräknar kostnaden för att bygga en byggnad med samma nytta som den struktur som utvärderas med hjälp av nuvarande byggmaterial, standarder, konstruktioner och layouter.
Reproduktionsmetod
Reproduktionsmetoden beräknar kostnaden för att bygga en duplikat av fastigheten med liknande material och konstruktionsmetoder. Den använder också design, standarder och layouter som fanns på platsen då byggnaden byggdes.
Ju äldre och mer historisk en fastighet är, desto större är skillnaden mellan ersättning och reproduktionskostnader. Att bygga en duplicerad fastighet till en historisk byggnad är dyrare än att kopiera ett modernt hem eftersom det kostar mer att köpa material och genomföra platsförbättringar.
För en nybyggd fastighet är det ingen större skillnad mellan ersättnings- och reproduktionskostnaderna. Antag till exempel att reproduktion / ersättningskostnaden uppskattas till 1 miljon dollar.
2. Uppskatta nedskrivningen av förbättringarna
Avskrivningar är byggnadens värdeförlust och eller dess förbättringar, och det orsakar skillnaden mellan förbättringsvärdet och det nuvarande bidragande värdet av förbättringarna. När du beräknar avskrivningen på fastigheten bör du överväga de fysiska, funktionella och ekonomiska avskrivningarna.
Fysisk avskrivning avser slitage som uppstår när byggnaden åldras, medan funktionell avskrivning sker med förändringar i konsumenternas smak och preferenser över en tidsperiod.
Ekonomisk avskrivning är resultatet av negativa externa trender, såsom stora arbetsgivares kollaps, lågkonjunktur Recession Recession är en term som används för att indikera en avmattning i den allmänna ekonomiska aktiviteten. Inom makroekonomin erkänns recessioner officiellt efter två kvartal i rad med negativ BNP-tillväxttakt. och nya negativa utvecklingar (såsom byggandet av en avloppsreningsanläggning i grannskapet). Låt oss i det här fallet anta att den upplupna avskrivningen är 150 000 USD.
3. Uppskatta markvärdet på mark
Nästa steg är att uppskatta värdet på marken där fastigheten byggs. Den mest lämpliga metoden för att uppskatta markvärdet är den direkta jämförelsemetoden, där det aktuella markpriset erhålls från värdet på nyligen sålda tomter. Det är marknadsvärdet som du skulle betala för marken idag om den var ledig. Låt oss i det här fallet anta att markvärdet på marken är $ 750.000.
4. Dra av upplupna avskrivningar från reproduktion / ersättningskostnad
Efter att ha erhållit det totala värdet på avskrivningar av förbättringarna drar du av siffran från den beräknade reproduktion eller ersättningskostnaden som erhölls i steg ett. I vårt fall beräknas det enligt följande:
Ersättning / reproduktion kostar $ 1 000 000
Mindre : Upplupna avskrivningar $ 150.000
Avskriven kostnad för strukturen $ 850.000
5. Lägg till den avskrivna kostnaden för strukturen till markens uppskattade värde
Det sista steget är att lägga till den avskrivna kostnaden för strukturen och förbättringar till markens uppskattade värde. Siffran erhålls enligt följande:
Ersättning / reproduktion kostar $ 1.000.000
Mindre : Upplupna avskrivningar $ 150.000
Avskriven kostnad för strukturen $ 850.000
Lägg till : Landets beräknade värde 750 000 dollar
Det totala värdet på fastighetsfastigheten $ 1,600,000
Begränsningar av kostnadsmetoden
En av begränsningarna med kostnadsmetoden är att den antar att köparen är i stånd att hitta en ledig tomt där man ska bygga en identisk fastighet, och så är inte alltid fallet. Om det inte finns någon ledig mark kommer det beräknade värdet på fastigheten att vara felaktigt.
Ett område kan också utvecklas fullt ut, och lokala myndigheter kan vara begränsande för ny utveckling, och det är därför opraktiskt att uppskatta markvärden i det området.
En annan begränsning är att det blir svårt att uppskatta avskrivningar på äldre fastigheter eftersom det finns många faktorer att ta hänsyn till. Till exempel kanske byggmaterial som används under byggandet av äldre fastigheter inte längre är tillgängliga eller används. Att uppskatta värdet på en sådan egendom ger mycket utrymme för subjektivitet.
Fler resurser
Finance erbjuder Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Certification Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ ackreditering är en global standard för kreditanalytiker som täcker ekonomi, redovisning, kreditanalys, kassaflödesanalys, covenant modellering, lån återbetalningar och mer. certifieringsprogram för dem som vill ta sin karriär till nästa nivå. För att fortsätta lära dig och utveckla din karriär kommer följande resurser att vara till hjälp:
- Direkt kapitaliseringsmetod Direkt kapitaliseringsmetod Den direkta aktiveringsmetoden erhålls genom att intäkterna tas över tiden och divideras med respektive kapitaliseringsnivåer som tagits över
- Ekonomisk inkurans Ekonomisk inkurans (fastighet) Ekonomisk inkurans avser värdeförlusten för en fastighet som orsakas av faktorer som ligger utanför fastigheten. En sådan form av
- Aktuella intäkter (fastighetsinvesteringar) Aktuella intäkter (fastighetsinvesteringar) Aktuella intäkter är en investeringsstrategi som ger investerare exponering för konsekventa utbetalningar över genomsnittet. Den vanligaste löpande inkomstfokuserade
- Ersättningskostnad Ersättningskostnad (fastighet) Med ersättningskostnad avses det pris som det skulle kosta att ersätta en befintlig tillgång med en liknande tillgång till det aktuella marknadspriset. Tillgången i fråga
