Termerna UpREIT vs DownREIT beskriver de skillnader som finns i REITs företagsstruktur. Begreppet UpREIT, som står för "Umbrella Partnership Real Estate Investment Trusts", introducerades 1992. En UpREIT gör det möjligt för länge etablerade REITs att slå samman alla fastighetsfastigheter som de äger under en ny REIT-struktur utan att sälja någon av fastigheterna. till REIT. Det innebär att nya REIT inte direkt äger några fastigheter.
Samtidigt tillåter en DownREIT att en investerare blir partner med en REIT genom att ingå ett gemensamt partnerskapsavtal. Båda strukturerna tillåter investerare att skjuta upp kapitalvinstskatter Kapitalvinstskatt Kapitalvinstskatt är en skatt som läggs på kapitalvinster eller vinster som en individ tjänar på att sälja tillgångar. Skatten tas bara ut när tillgången har konverterats till kontanter, och inte när den fortfarande är i en investerares händer. vid försäljning av uppskattade fastighetsfastigheter.
Snabb sammanfattning
- UpREITs och DownREITs är typer av REITs företagsstrukturer som gör det möjligt för investerare att skjuta upp kapitalvinstskatter vid försäljning av uppskattade fastigheter.
- En UpREIT gör det möjligt för investerare att bidra med sina fastighetsinvesteringar till ett paraplypartnerskap i utbyte mot andelsbolag.
- En DownREIT tillåter investerare att bli partner i ett partnerskapsavtal med en REIT.
Vad är en UpREIT?
En UpREIT är ett alternativ till DownREIT, och det gör det möjligt för fastighetsägare att bidra till ett paraplypartnerskap i utbyte mot begränsade operativa hattenheter som är lika med värdet på den bidragsfastigheter. Investerarna tilldelas säljoptioner som kan konverteras till kontanter eller REIT-aktier efter en överenskommen period i framtiden.
Erhållna intäkter kan användas för att förvärva fler fastighetsfastigheter, betala upp skulder eller för andra REIT-relaterade ändamål. Alla ledningsfunktioner nedströms till paraplypartnerskapet, och det nya REIT fungerar som ett holdingbolag Holdingbolag Ett holdingbolag är ett företag som inte bedriver någon verksamhet, satsningar eller andra aktiva uppgifter för sig själv. Istället finns det i syfte att äga.
UpREITs kan också användas som ett verktyg för fastighetsplanering, där investerare kan överföra sina fastigheter till sina arvingar skattefria. Arvingarna kan skjuta upp utövandet av säljoptionen till efter ägarens död när partnerskapsenheterna utvidgas till marknadsvärdet.
De kan sedan utnyttja säljoptionen Säljoption En säljoption är ett optionskontrakt som ger köparen rätten, men inte skyldigheten, att sälja den underliggande säkerheten till ett angivet pris (även känt som lösenpris) före eller vid en förutbestämd utgång. datum. Det är en av de två huvudtyperna av alternativ, den andra typen är ett köpoption. utan att betala kapitalvinstskatt på det uppskattade värdet på de underliggande fastighetstillgångarna. Att utnyttja säljoptionen efter fastighetsägarens död ger större likviditet för att betala fastighetsskatt och förhindra inkomstskatt vid efterföljande beskattning.
Vad är en DownREIT?
En DownREIT är en relativt nyare struktur jämfört med en UpREIT. Till skillnad från en UpREIT, där alla aktiviteter inom REIT utförs på partnerskapsnivå, är ett DownREIT ett gemensamt partnerskap mellan fastighetsägaren och REIT. DownREIT-strukturen skapades för fastighetsägare som inte har för avsikt att verka under ett paraplyföretag, utan istället blir ägarna partner i kommanditbolag med REIT.
Det nya kommanditbolaget kan äga och driva fastighetsfastigheter. En del av fastigheterna kan förvärvas direkt eller ägas genom kommanditbolag med fastighetsägare som har bidragit med fastigheter till partnerskapet.
DownREITs föredras av investerare som vill undvika att betala kapitalvinstskatt vid försäljning av uppskattade fastighetsfastigheter om de tror att värdet på deras fastigheter kommer att betydligt överstiga värdet på de REIT-ägda fastigheterna. Investeringsresultatet för DownREIT beror på ägarens fastighet och inte hela REIT-portföljen. Investeraren äger en säljoption som kan konverteras till REIT-aktier eller kontanter, och konverteringsvärdet beror på värdet på fastighetsägarens fastighetsinvesteringar vid den aktuella tiden.
Strukturen i en DownREIT är dock ganska komplicerad och investerare anställer ofta tjänster från en skatteexpert för att hjälpa dem att strukturera investeringen på rätt sätt. DownREITs tenderar att locka uppmärksamheten hos Internal Revenue Service, och den federala skattebyrån kan betrakta överföringen av egendom till DownREIT som en skattepliktig händelse, såvida de inte är ordentligt strukturerade.
Jämföra UpREIT vs DownREIT
1. Skatteförmåner
UpREITs brukar användas mer av fastighetsinvesterare på grund av deras skattefördelar och enkelhet. Om en investerares mål är att skjuta upp kapitalvinstskatter är en UpREIT det bästa alternativet eftersom överföringen av uppskattad egendom till REIT inte skapar en skattepliktig händelse.
DownREITs tenderar att anta en komplex driftstruktur. Som ett resultat kan de kräva att investeraren spenderar extra på att anställa en skatte- och investeringsexpert för att ge vägledning om hur investeringen ska struktureras. Om investeraren inte följer reglerna som tillhandahålls av IRS vid överföring av uppskattad egendom kan det federala skattemyndigheten betrakta transaktionen som en skattepliktig händelse.
2. Avkastning
DownREITs föredras framför UpREITs när fastighetsägaren förväntar sig att deras fastigheter uppskattar mer än REITs hela portfölj. A DownREIT fungerar som ett joint venture Fastighets joint venture Ett fast joint venture (JV) spelar en avgörande roll i utvecklingen och finansieringen av de flesta stora fastighetsprojekt. Ett joint venture är ett arrangemang mellan en REIT och en fastighetsägare, och endast fastighetsägarens tillgångar hålls på partnerskapsnivå. Partnerskapets resultat går inte hand i hand med resultatet för hela REIT: s portfölj av fastighetsfastigheter.
När du utnyttjar säljoptionen är konverteringen bunden till värdet av partnerskapets tillgångar vid tidpunkten för konvertering och inte partnerskapets tillgångar. Å andra sidan stiger och faller de partnerskapsenheter som innehas av en investerare i en UpREIT med REIT: s aktier och kan leda till förlust om aktierna tappar värde vid tidpunkten för konvertering.
Fler resurser
Tack för att du läser Finance guide till UpREIT vs DownREIT. Finance erbjuder Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ CBCA ™ Certification Certified Banking & Credit Analyst (CBCA) ™ ackreditering är en global standard för kreditanalytiker som täcker ekonomi, redovisning, kreditanalys, kassaflödesanalys, covenant modellering, lån återbetalningar och mer. certifieringsprogram för dem som vill ta sin karriär till nästa nivå. För att fortsätta lära dig och utveckla din kunskapsbas, vänligen utforska de ytterligare relevanta resurserna nedan:
- Aktuella intäkter (fastighetsinvesteringar) Aktuella intäkter (fastighetsinvesteringar) Aktuella intäkter är en investeringsstrategi som ger investerare exponering för konsekventa utbetalningar över genomsnittet. Den vanligaste löpande inkomstfokuserade
- Direkt kapitaliseringsmetod Direkt kapitaliseringsmetod Den direkta aktiveringsmetoden erhålls genom att intäkterna tas över tiden och divideras med respektive kapitaliseringsnivåer som tagits över
- Fonder tillgängliga för distribution (FAD) Fonder tillgängliga för distribution (FAD) Fonder tillgängliga för distribution (FAD), även kända som kontanter tillgängliga för distribution, används med hänvisning till REIT-investering. Den visar mängden netto
- Privata REITs vs börsnoterade REITs Privata REITs vs börsnoterade REITs Privata REITs vs börsnoterade REITs. Fastighetsinvesteringar kan klassificeras i antingen privata eller offentliga, handlade eller icke-handlade. REITs investerar specifikt i fastighetssektorn och hyr ut och samlar in hyresintäkter på de investerade fastigheterna
