Justerade fonder från verksamheten (AFFO) är ett mått på en REITs finansiella resultat, och den används som ett alternativ till Fonder från verksamheten (FFO) FFO - Funds from Operations FFO eller Funds From Operations är ett mått på kassaflöde genererat från affärsverksamhet som ofta används av Real Estate Investment Trusts - REITS. Fonder från verksamheten (FFO) är det faktiska kassaflödet som genereras från kärnverksamheten. Guide till FFO. AFFO är en överlägsen åtgärd jämfört med FFO eftersom den förstnämnda tar hänsyn till underhållskostnaderna för fastighetsfastigheten under dess livstid. Värdet på AFFO erhålls genom att justera FFO-siffran för att dra av återkommande utgifter som krävs för att hålla fastighetsfastigheten igång och generera intäkter.
En annan justering gjord av FFO-siffran är hyreskostnaden som fördelar hyreskostnaderna över fastighetens livstid. Investerare använder AFFO som en bättre indikator på REIT: s förmåga att betala utdelning från dess nettovinst.
Sammanfattning
- Adjusted Funds From Operations (AFFO) är ett mått på den ekonomiska utvecklingen för en REIT och används som ett alternativ till Funds From Operations (FFO).
- Det beräknas genom att justera FFO-värdet för att dra av normaliserade återkommande utgifter och använda hyresrätter.
- AFFO används av investerare och analytiker för att bestämma ett företags förmåga att betala utdelning till aktieägare i framtiden.
Hur man beräknar justerade medel från verksamheten
Vid beräkning av AFFO är det första steget att beräkna medel från verksamheten, som mäter kassaflödena från en REITs leasingaktiviteter. FFO introducerades ursprungligen av National Association of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) som ett mått på kassaflöden genererade av REIT.
FFO erhålls genom att dra av vinster vid försäljning av fastigheter från nettoresultatet och lägga tillbaka avskrivningskostnaderna. Värdet av vinsterna vid försäljning av fastigheter exkluderas från FFO-beräkningen eftersom transaktionerna är engångshändelser som inte påverkar REIT: s framtida intjäningspotential. FFO: s formel anges nedan:
FFO = Nettoresultat - vinster vid försäljning av underliggande tillgångar + avskrivningar + avskrivningar
När värdet på FFO har uppnåtts dras sedan av kapitaliserade och amorterade återkommande utgifter. Utgifterna inkluderar kostnader som uppstår för att underhålla de fastigheter som ägs av REIT Real Estate Investment Trust (REIT). Ett fastighetsinvesteringsfond (REIT) är en investeringsfond eller värdepapper som investerar i inkomstgenererande fastighetsfastigheter. Fonden drivs och ägs av ett aktiebolag som bidrar med pengar för att investera i kommersiella fastigheter, såsom kontors- och hyreshus, lager, sjukhus, köpcentra, studentbostäder, hotell. Några av dessa kostnader inkluderar målningsprojekt, utbyten av tak, återinredning, förbättringar av hyresgäster etc. En annan justering som görs av FFO är hyrans raka foder som fördelar hyres- och hyreskostnaderna jämnt över hyresperioden.
Formeln för AFFO ges nedan:
AFFO = FFO - Återkommande investeringar - Hyror med raka linjer
Praktiskt exempel på AFFO
Under den senaste rapporteringsperioden rapporterade ABC Limited ett nettoresultat på 2,5 miljoner dollar. Det ådrog sig också 100 000 $ och 150 000 $ i form av avskrivningar Avskrivningar Avskrivningar avser handlingen att betala av en skuld genom schemalagda, förutbestämda mindre betalningar. I nästan alla områden där termen amortering är tillämplig sker dessa betalningar i form av ränta och ränta. Uttrycket är också nära relaterat till begreppet avskrivningar. kostnader under perioden. Företaget gjorde också en vinst på 500 000 dollar från försäljningen av två fastigheter i sin portfölj. Det ledde också till en förlust på 80 000 USD vid försäljning av en annan fastighet under samma period.
Under samma period rapporterade ABC Limited också rätlinjiga hyror på $ 130.000 och återkommande investeringar på $ 200.000, som uppstod vid reparationer av tak, utbyte av VVS, heltäckningsmattor och andra strukturella förbättringar av de fastigheter som det äger.
Med hjälp av informationen ovan kan vi beräkna AFFO enligt följande:
Steg 1: Beräkna värdet på FFO.
FFO = $ 2.500.000 + $ 100.000 + $ 150.000 - ($ 500.000 - $ 80.000)
FFO = $ 2.750.000 - $ 420.000
FFO = 2.330.000 $
Steg 2: Dra av återkommande investeringar och raka linjer från värdet på FFO.
AFFO = FFO - Kapitalutgifter - Hyresjusteringar direkt
AFFO = 2.330.000 $ - 200.000 $ - 130.000 $
AFFO = $ 2.000.000
FFO vs. AFFO
Enligt NAREIT är FFO det vanligaste måttet på en REITs operativa resultat. Det motsvarar värdet på nettoresultatet plus avskrivningar på fastigheten och exkluderar vinster eller förluster vid försäljning av fastigheter som ägs av REIT. NAREIT ger riktlinjer för hur REITs ska beräkna sin FFO. Det fungerar dock bara som en kompletterande siffra, och företag kan använda olika FFO-formler för att rapportera information. FFO kommer också med svagheter, och AFFO försöker åtgärda några av bristerna.
AFFO infördes för att lösa några av FFO: s svagheter, och det anses vara ett bättre mått på återstående kassaflöde för aktieägarna. Det drar av kostnaden för att driva portföljen av fastigheter från FFO. De avdragna kostnaderna är de kostnader som företaget måste betala för att hålla verksamheten igång, och sådana kostnader kan inte betalas ut till aktieägarna som utdelning. I kostnaderna ingår de normaliserade återkommande utgifterna som aktiveras och skrivs av, liksom räntebärande hyror.
AFFO: s värde ger investerare en tydligare bild av REIT: s utdelningsförmåga. Till skillnad från FFO saknar NAREIT också en specifik definition av AFFO, och det betyder att REIT har större flexibilitet för vilka justeringar som ska göras i FFO för att få det slutliga AFFO-värdet.
Ytterligare resurser
Finance erbjuder Financial Modelling & Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA®-certifiering. Gå med i 350 600 studenter som arbetar för företag som Amazon, JP Morgan och Ferrari-certifieringsprogram för dem som vill ta sin karriär till nästa nivå. För att fortsätta lära och utveckla din karriär kommer följande finansresurser att vara till hjälp:
- All Risk Yield (ARY) All Risk Yield (ARY) All Risk Yield (ARY) är ett konventionellt fastighetsmätvärde som använder årliga hyresintäkter för att bestämma kapitalvärdet för en investering. ARY omfattar både brutto- och nettoavkastning. I nettoavkastningen ingår avdrag för vissa utgifter - inspektionsavgifter, förvaltningsavgifter, reparationer, driftskostnader - som inte dras av i bruttoavkastningen.
- Free Cash Flow Formula Free Cash Flow (FCF) Formula The FCF Formula = Cash from Operations - Capital Expendits. FCF representerar mängden kassaflöde som genereras av ett företag efter avdrag för CapEx
- Rörelseresultat Rörelseresultat Rörelseresultat, även kallat rörelseresultat eller resultat före räntor och skatter (EBIT), är det belopp som återstår efter avdrag för direkta och indirekta operativa kostnader. Räntekostnader, ränteintäkter och andra icke-operativa intäktskällor beaktas inte i beräkningen av rörelseresultatet
- Hyreskostnad Hyreskostnad Hyreskostnad avser den totala kostnaden för att använda hyresfastigheter för varje rapporteringsperiod. Det är vanligtvis bland de största kostnaderna som företagen rapporterar. Endast två kostnader är vanligtvis större än hyreskostnader: kostnad för sålda varor (COGS) och ersättning (löner).
