P / AFFO beräknas genom att lägga till P / FFO till eventuella hyresökningar och subtrahera investeringarna och de rutinmässiga underhållskostnaderna. P / AFFO är ett mått på en REIT (Real Estate Investment Trust) Real Estate Investment Trust (REIT) En fastighetsplacering (REIT) är en investeringsfond eller värdepapper som investerar i inkomstgenererande fastighetsfastigheter . Fonden drivs och ägs av ett aktiebolag som bidrar med pengar för att investera i kommersiella fastigheter, såsom kontors- och hyreshus, lager, sjukhus, köpcentra, studentbostäder, hotell. Det är lika med P / FFO justerat för att ta hänsyn till investeringar och regelbundna underhållskostnader, vilket gör det till ett mer exakt REIT-värderingsverktyg än P / FFO.
Det är också en mer exakt förutsägelse för utdelning som ett företag kommer att betala i framtiden, och det kan hjälpa potentiella investerare att fatta beslut om huruvida de ska köpa aktier i företaget eller inte. P / AFFO är också känt som tillgängliga medel för distribution.
Snabb sammanfattning
- P / AFFO är en justerad version av Funds from Operations (FFO), som tar hänsyn till ett företags investeringar.
- P / AFFO-mätvärdet är inte standardiserat, vilket gör det omöjligt att jämföra en REIT från den andra eftersom det inte finns några standardprocedurer för P / AFFO mellan företag.
- P / AFFO tar hänsyn till portföljens investeringar, såsom en ökning av hyran, ommålning av lokalerna och takbyte.
Hur man beräknar P / AFFO
Beräkningen av P / AFFO kräver att vi först bestämmer P / FFO P / FFO P / FFO, eller Price to Funds From Operations, kan beskrivas som ett tillförlitligt och modernt sätt att bestämma värdet på en REIT. P / FFO-mätvärdet beräknas och drar sedan andra former av utgifter från P / FFO för att få P / AFFO. P / FFO används för att utvärdera kassaflödet från fastighetsinvesteringar. Den beräknas genom att först få företagets nettointäkter och sedan lägga till eventuella avskrivningar under perioden. Avskrivningen läggs tillbaka till ekvationen eftersom fastighetsfastigheter värderas i värde och att avdrag för avskrivningar skulle snedvrida värdet på en fastighet.
P / AFFO erhålls genom att ta P / FFO-värdet och sedan dra av kapitalutgifter Kapitalutgifter Investeringar avser medel som används av ett företag för inköp, förbättring eller underhåll av långsiktiga tillgångar för att förbättra effektiviteten eller kapaciteten av företaget. Långfristiga tillgångar är vanligtvis fysiska och har en livslängd på mer än en redovisningsperiod. som underhållskostnader och eventuella reavinster vid försäljning av fastigheten. Realisationsvinsten vid fastighetsförsäljningen dras av eftersom det är en engångshändelse och inte resulterar i någon långsiktig effekt på fastigheten.
P / AFFO utdelningsgrad
P / AFFO-förhållandet mäter ett REITs förmåga att på lång sikt betala utdelning till aktieägarna. Utdelningsgraden beräknas genom att ta en REITs årliga utdelningsgrad och dela den med den uppskattade P / AFFO per aktie. Det hjälper till att utvärdera REIT: s verksamhetskassaflöde efter att ha beaktat investeringarna och andra rutinunderhållskostnader.
Om ett beräknat förhållande är över 100% betyder det att utdelningen för det REIT är högre än intäkter som beräknas för framtida verksamhet. Som ett resultat kan REIT vara skyldig att betala utdelning från sin kontantreserv. Ett sådant scenario är emellertid inte en orsak till oro om det råder på kort sikt. Det kan dock vara oroande om det sträcker sig långsiktigt, vilket är ohållbart för verksamheten och kräver snabba åtgärder för justering av utdelning Utdelningspolicy Ett företags utdelningspolicy dikterar utdelningsbeloppet av företaget till sina aktieägare och hur ofta utdelningen betalas ut.
P / AFFO vs. P / FFO
P / AFFO är mer föredraget än P / FFO vid mätning av REITs-prestanda, eftersom det tidigare drar av kostnaderna för verksamheten i detalj, inklusive investeringar och rutinunderhållskostnader. P / FFO tar endast hänsyn till avskrivningskostnader, medan andra viktiga kostnader som påverkar företagets värde exkluderas.
En annan stridighet mellan de två mätvärdena är att P / FFO är mer standardiserad än P / AFFO för de flesta företag. Det finns riktlinjer som företag kan använda vid beräkning av P / FFO, men det finns ingen standardmetod för beräkning av P / AFFO.
Det betyder att varje företag kan använda sitt föredragna sätt att bestämma sin P / AFFO; de värden som företagen erhåller kanske inte kan jämföras med andra värden i branschen. Jämförelse är en viktig aspekt i fastighetsbranschen eftersom det gör det möjligt för experter att avgöra hur olika företag presterar.
Skuld (hävstångsgrad)
För en stadig tillväxt av P / AFFO per aktie och en ökning av utdelningen till aktieägarna måste företagen ha lägre kapitalkostnader än kontantavkastning. Skuld är en nyckelaspekt för de flesta företag eftersom de kan ta skulder för att öka sin tillväxt eller täcka ett underskott i finansieringen av sin verksamhet. Skuldkostnaden varierar dock och företag bör få de billigaste skulderna som är flexibla och med hanterbara återbetalningsvillkor.
Företagen använder skuldsättningsgrader för att utvärdera risken förknippad med ett givet skulderbjudande. Förhållandet används också av kreditvärderingsbyråerna för att bedöma REITs lönsamhet när det gäller kredit. Borgenärerna använder de uppgifter som erhållits av kreditvärderingsinstituten för att bevisa kreditvärdigheten. Om en långivare är övertygad om att låntagaren kommer att uppfylla sin skuldförpliktelse i rätt tid, anses låntagaren kreditvärdig. av ett låntagande företag.
Uppgifterna utarbetar ett kassaflöde och en REITs förmåga att bekvämt återbetala skulden och om de har andra utestående skulder hos andra fordringsägare. Ett företags kreditbetyg är avgörande för deras kreditvärdighet, eftersom borgenärer konsulterar sådana register för att mäta återbetalningsförmågan och standardrisken. Låga krediträntor begränsar därför ett företags tillväxtmöjlighet.
Ytterligare resurser
Ekonomi är den officiella leverantören av Financial Modelling and Valuation Analyst (FMVA) ™ FMVA®-certifiering. Gå med i 350 600+ studenter som arbetar för företag som Amazon, JP Morgan och Ferrari-certifieringsprogram, utformade för att förvandla vem som helst till en ekonomisk analytiker i världsklass.
För att hjälpa dig att bli en ekonomisk analytiker i världsklass och främja din karriär till din fulla potential kommer dessa ytterligare resurser att vara till stor hjälp:
- Cap Rate (REIT) Cap Rate (REIT) Cap rate är ett finansiellt mått som används av fastighetsinvesterare för att analysera fastighetsinvesteringar och fastställa deras potentiella avkastningsbaserade
- Grunden för fastighetsfinansiell modellering Grunden för fastighetsfinansiell modellering Lär dig grunden för fastighetsfinansiell modellering i denna introduktionsguide för att bygga en finansiell modell för ett fastighetsutvecklingsprojekt.
- Hävstångsgrad Hävstångsgrad En skuldsättningsgrad anger nivån på skulden som en affärsenhet har ådragit sig mot flera andra konton i dess balansräkning, resultaträkning eller kassaflöde. Excel-mall
- Prisuppskattning Prisuppskattning Prisuppskattning i fastigheter avser värdet av en fastighetsfastighet över en tidsperiod. Ett av målen med att investera i riktigt
